ALERTA IMPORTANTE: OS VALORES E DADOS A SEGUIR SÃO ESTATÍSTICOS E MATEMÁTICOS, NO DIA A DIA OS NÚMEROS PODEM VARIAR DE ACORDO COM O MAIS DIVERSIFICADO CONTEXTO. QUANTO MAIOR O NÚMERO DE IMÓVEIS DENTRO DO MESMO VALOR E QUADRO MAIS PRÓXIMO ESSES VALORES SE APROXIMAM !
Para ponderar a relação de negócios imobiliários (alugar x investir) vou tomar como base um imóvel estimado em R$ 270.000,oo mil reais. Ponderações no mercado de Recife.
O prédio que tenho um apartamento de 2 quartos como este em casa amarela está sendo alugado a R$ 1.500 reais, o condomínio com o gas e taxas extras R$ 500 reais, a luz "por conta do cliente".
R$ 1.500 reais é R$ 150 reais a menos que 0,6% que a poupança daria por este valor, estima-se uma inadimplência de 5 a 15 % sobre quem faz a locação.
Levando em conta a melhor estimativa sobre inadimplência o valor seria de R$ 900 reais por ano no que toca o valor do aluguel, já a inadimplência de valores de condomínio para aqueles que alugam seria de R$ 300 reais, levando em conta a melhor estimativa de inadimplência ( 5 % ).
A conta de luz sobre a perspectiva otimista de 5% e uma conta significativamente baixa de R$ 300 reais por mês, você perderia R$ 180 reais por ano de conta de luz.
A perda total seria de aproximadamente R$ 900 aluguel, R$ 300 condomínio e R$ 180 luz ou seja o prejuízo total anual estimado seria de R$ 1380 reais.
Olhe que até então eu não faço estimativa de perdas caso você tenha de entrar na justiça para tirar o inquilino, pois aí além dos R$ 1.380 reais que você teria perdido, teria de desembolsar mais R$ 5.500 reais para contratar um advogado e retirar o inquilino do imóvel.....
Conjecturas sobre a remoção judicial do inquilino
Se no seu contrato de locação não tiver uma fiança locatícia ou um fiador e você precisar processar essa pessoa para remover do imóvel ou para reaver valores..... se a pessoa que aluga o seu imóvel perder na justiça e não tiver bem nenhum.....
você vai ganhar, mais não vai receber....
Pior, teria despesa adicional relativo as custas de um advogado para resolver o problema.
Considerações Significativas
Um fiador iria ajudar a cobrir essas despesas mesmo que judicialmente, mas iriam reduzir o número de pessoas que poderiam alugar seu imóvel e aumentariam com isso o tempo sem alugar o imóvel e as despesas nesse período são suas.
Outra opção seria a finaça locatícia, mas como a mesma é relativamente cara é comum que quem aluga tenha de criar algum desconto para poder fechar negócio e ficar assegurado.
Custo de Oportunidade
O imóvel é um tipo de bem que não tem liquidez, ou seja, se você receber uma boa proposta em algum negócio, terá de esperar a venda do imóvel e isso vai demorar um certo tempo, ao menos se desejar vender pelo preço de mercado e não ter prejuízo.
Aluguel de Casa X Prédio em Condomínio
Em um tempo médio de 15 anos ou 180 meses, uma casa tende a valorizar mais que um apartamento, o apartamento que não for reformado corre o risco inclusive de ser tombado e você perder o investimento.
Nem todas as áreas tem uma valorização significativa o suficiente pra compensar a aquisição daquele bem se equiparado a diversas outras formas de investimento.
Vamos Ponderar um Investimento Tradicional
Veja agora que se você investir os R$ 270.000 mil do imóvel numa poupança que você terá de R$ 22.000 mil à R$ 39.000 mil reais por ano só investindo em meios conservadores.
Importante frizar que essa modalidade de modo geral lhe dá lilquidez sobre o seu dinheiro e você pode aproveitar a qualquer momento a oportunidade que surgir a sua frente sem depender da espera da venda de um imóvel
Nessa próxima análise mais conservadora você poderia ganhar de R$ 16000 mil reais a 20.000 mil reais, obviamente mantendo os benefícios da liquidez sobre o dinheiro.
Por fim o portal I dinheiro tem resultados mais conservadores, mas toda análise eu faço sobre a perspectiva de 3 ferramentas do mercado para que possamos ponderar os resultados estatísticos de forma mais realista.
Comparativo Aluguel X Investir
Investimento por Ano R$ 16.000 X Aluguel por ano R$ 16.000
Mediante valores similares, o fato do modelo de investimento ser liquidez lhe coloca bem na frente do outro modelo, já se ponderarmos a depreciação do imóvel, possíveis reformas necessárias e a valorização do imóvel..... a estimativa de retorno pode ser um pouco mais demorada, ainda mais se você ponderar todo desgaste em torno de ter de lidar com pessoas alugando seu imóvel.
Inclusive se eu tivesse ponderado alguns gastos em torno dos custos de ir ao imóvel apresentar para os possíveis locatários, a vantagem matemática básica desapareceria, vale lembrar que o quadro que ponderei sobre a inadimplência foi o mais otimista possível.
Comprar e Vender em Leilão
Existe um preconceito muito grande em torno da compra e venda de imóveis em leilão, pois a burocracia legal e os riscos em torno dessa burocracia demandam ajuda bem especializada..... você precisa de um escritório de advocacia especializado em negócios imobiliários......
Por outro lado se você conseguir comprar um imóvel que junto com o registro e todas as taxas lhe sobre 20 a 30% do valor do imóvel e a venda ou repasse desse imóvel demore um ano, você ganha praticamente o dobro do que ganharia no aluguel ou investimento tradicional em poupança, CDI......
Os riscos são bem diferentes e todo negócio tem riscos.....
Você terá de ponderar se for um investidor no que lhe faz sentir melhor e mais tranquilo.
Alerta final sobre Leilão de Imóveis, cuidado com pessoas dizendo que você conseguirá 70% de desconto, pois se o preço pago for considerado VIL existem parametros legais para cancelar o leilão e nesse caso, por mais que você consiga reaver o dinheiro, vai ficar com ele parado por um tempo e brigas judiciais podem demorar por anos a fio.
Análise mais Avançada
É importante registrar que uma análise geral vai sempre deixar a desejar, pois os contextos de cada negócio, pessoa, imóvel são variados e o que é melhor pra um modelo de apartamento, não será o melhor pra outro modelo de apartamento, o contexto do apartamento ou imóvel ainda tem de ser ponderado sobre a perspectiva dos recursos financeiros de quem vai adquirir.
Esse tipo de análise que ponderei só é possível na Consultoria em Negócio Imobiliário que realizo, pois nela posso focar no que é o ideal para você e suas forças e limitações.
0 Comentários