A avaliação de imóveis é um pouco mais complexa do que aparenta inicialmente, pois existem muitos pontos a serem levados em conta, vou buscar desmistificar e simplificar o máximo possível.
O Fator Emocional sobre o Preço do Imóvel
É comum as pessoas atribuírem um valor emocional ao preço do imóvel, pois viveram suas vidas, bons e maus momentos naquele lugar, mas na prática isso não tem valor de mercado.
O preço de um imóvel de forma Racional
O primeiro ponto a se ponderar é que cada estado tem preços bem diferentes e o montante de pessoas que moram em cada estado costumam influenciar bastante o preço, quanto maior a cidade e mais gente, maior o preço, quanto menor a cidade e menor o número de moradores, menor o preço.
O próximo ponto a se ponderar é o bairro em que o imóvel se encontra, a proximidade com farmácias, escolas, parada de onibus, super mercado, padaria, praças para recreação de cachorro e criança......
Agora você deve ponderar o padrão de acabamento do imóvel, aqui você pondera a qualidade da ceramica utilizada, os revestimentos, acabamento, beleza do projeto arquitetonico....
Número de unidades e blocos deste imóvel, andar do empreendimento e a vista do mesmo, presença de piscina, área de lazer, salão de festas, churrasqueira, campo de futebol ou academia.
Por fim a decoração, estado de conservação e apresentação da unidade a ser comercializada influenciam diretamente no preço estimado do imóvel, cores neutras são mais valorizadas e má conservação de aspectos visíveis desvaloriza o imóvel a venda. Esteja alerta pra fazer a manuteção mínima na hora de vender.
Analogia de referencias que definem o preço
Se o imóvel já tem unidades vendidas você pode ponderar por essas, mas também é importante que faça uma busca de imóveis similares dentro do contexto do índice (o preço de um imóvel de forma racional) para saber o que poderá comprar na hora que vender o seu e estimar de fato o preço, pois em algum momento algum morador pode ter vendido o imóvel muito abaixo ou bem acima do preço de mercado e essa análise vai ajudar a ponderar de forma bem racional num contexto mais amplo e assertivo.
O preço do M2
Na hora que você fizer a atividade proposta em analogia de referências, vai encontrar uma variedade de imóveis similares e se você dividir o preço da venda pelo M2, você terá encontrado o preço do M2.
$$$ M2 = Preço da venda / M2
Objetivo e Preço do Empreendimento Imobiliário
Esteja atento ao fato de que o seu objetivo DEVE influenciar o preço que vai estar disposto a pagar num empreendimento imobiliário, isso porque importantes interesses pessoais não podem se sobrepor a interesses comerciais se o empreendimento tiver objetivo comercial.
Dica sobre aquisição de Apartamentos
De modo geral apartamentos tem valorização menor que terrenos em médio e longo prazo, apartamentos de muito baixo valor, tendem a desvalorizar, pois o perfil de morador é de baixa renda e quem mais sofre em crises e por conta disso a manutenção fica a desejar e em alguns casos o imóvel chega a ser desapropriado para ser demolido por risco estrutural e social. Um caso famoso no Recife é o caso do Holiday um marco arquitetonico social que atingiu os 3 mil moradores do edifício.
Confira uma materia feita pela rede globo sobre o asunto.
Importante deixar claro que não estou fazendo juízo de valor, nem sobre ninguém, vamos morrer e não levamos nada do que deixarmos, mas enquanto estivermos vivos, para fazer negócios precisamos de análises livres de sensura se estas forem realistas sobre a perspectiva da gestão inteligente do seu dinheiro.
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